住宅ローン借換え・無担保住宅ローン

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住宅ローン借換え

住宅ローンの借換えを検討する方が増えています。

昨年の7月、2001年3月より量的緩和策と共に金融危機を回避し、景気回復を促す目的で導入されたゼロ金利政策が解除されました。

このことにより、私たちの生活に及ぼす影響は、預金金利の引き上げが期待できるものの、その半面住宅ローンなどの金利も上昇して家計を圧迫してくるのは必至です。

たとえば、１％金利がアップするだけで、3000万円、30年ローンの場合、約420万円も返済が増えていきます。金利上昇のリスクを回避する方法はあるのでしょうか。

そんな時にこそ、住宅ローンを改めて組みなおす「借換え」は有効な手段です。.借換えのパターンには大きく以下の2つのパターンに分けることができます。　

1)住宅金融公庫や年金などの公的融資を銀行などの民間住宅ローンに駆りかえることです。
2)民間住宅ローンから民間住宅ローンに借換えることもあります。これは他の金融機関への借換えの場合と、同一金融機関内での「条件変更」があります。　

※公的融資への借換えは、残念ながらできません。

住宅ローンの借換えで得をする条件としては、現在のローンを組んだときと同様、保証料、事務取扱い手数料、司法書士への報酬、団体生命保険料や火災保険料などの諸費用がかかり、総額で60万～80万円程度かかりますので、諸費用の金額以上に、利息の軽減効果があることが条件の前提になります。

目安としては、

1)ローンの残高が1,000万円以上
2)借換え前後のローンの金利差が1％以上
3)返済の残りの期間が10年以上

の3条件をクリアしていれば、ほとんどのケースで借換えが得になる条件といえます。

住宅ローン借換えの目的で挙げられるのが、「現在借りている住宅ローンとの金利差」。借換えの基準は1%以上が目安といわれ、総返済額を減らし、返済中の負担を減らす効果を考えれば大事なポイントでしょう。

しかし借換えの際に忘れてはいけないのが20年、30年という「長期にわたる金利上昇のリスクの回避」。目先の金利差だけなら、2年間、3年間などの短期間の固定金利タイプ、あるいは現時点で金利の低い変動金利タイプに借換えれば済みます。

ただ、これでは金利上昇局面への対応ができたとはいえません。

住宅ローンアドバイザー

住宅ローンアドバイザーとは、住宅購入予定者・借換えなど購入後の方々向けに、さまざまな住宅ローンについて適切な情報を提供するアドバイザーです。

認定制度の資格で、国土交通省が取りまとめしたものをもとに任意団体である住宅金融普及協会または金融検定協会が認定を行なっています。

どのようなアドバイスが受けられるかというと、住宅ローンの基礎情報・基礎知識、金利の種類や返済方法、「借りられる」ではなく「返せる」住宅ローンの設計方法、住宅に関する税金や住宅ローンの計算、繰上げ返済・借換え返済についてなどです。

住宅ローンの返済方法を不動産業者任せにしてしまっていることが多々あります。

ローンの見直しする際には、住宅ローンの基礎知識を学んでから、繰り上げ返済、借換え、固定金利と変動金利の返済方法の変更など支払方法の見直しをする必要があります。

居住者にとって適切な助けをするのが住宅ローンアドバイザーです。

住宅をこれから購入しようと予定されている方でも住宅ローンアドバイザーの養成講座は役にたちます。講座は基礎コースと応用コースの二通りにわかれています。

借り入れ前の住宅ローンを一から理解するために良いでしょう。もう一つの応用コースは実務者向けになります。実際に借り入れする方へのアドバイス者向けの専門家コースです。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、購入した自宅やマンションなどの取得したときに支払った住宅ローンのうち、条件を満たした場合には還付金として税金が戻ってくる仕組みです。

サラリーマンの場合、聞きなれない確定申告ですが、この制度を利用するには当然、税務署に行っての確定申告が必要になります。

この住宅ローン控除を受けるには条件があります。

１：住宅を取得してから6カ月以内に入居しすること。
２：控除を受ける年の所得が3000万円以下のこと。
３：入居した年とその前後2年間に”特別控除を受けていないこと。
４：専有面積が50平方メートル以上のこと。
５：中古住宅の場合は建築後25年以内であること。
６：住宅ローンの返済期間が10年以上のこと。

控除金額の計算方法については、ローン残高をもとに計算します。最高金額が入居年によって変わってきます。

平成18年は最高3000万円、平成19年は最高2500万円、平成20年は最高2000万円です。また控除率は１～６年目は借入れの１％、７～１０年目までは借入れの０．５％となります。

住宅ローン控除の確定申告は、最寄の税務署で行ないます。国税庁のホームページからでも申し込みは可能です。

地元の税務署では、書き方の指導を無料で相談にのってくれる日があります。とても混雑するので早めに確定申告の申し込みをすることをオススメします。

フラット３５

住宅金融公庫のフラット３５は「金利が変わらない安心」な住宅ローン商品で住宅金融公庫と民間金融機関が提携して実現した商品です。お借入金額は最大8,000万円（所要資金の９割）。最長35年の全期間固定金利です。

これは、借入時に毎回の返済額が確定しているので、計画的な返済を行うことができ、安心です。

保証料50万円が0円、登録免許税2.5万円が0円。通常の住宅ローンで必要となる保証料が必要ありません（保証人も必要ありません）。

さらに、フラット３５は、地域や住宅の構造・規模による制限はありません。 申込前2年以内に取得した土地の購入費用も、住宅建設費用と併せてお借入れいただけます。土地が借地の場合もご利用いただけます。

住宅ローンといえば、やはり多額の借入れ。しかも、それを長年にわたり返済していくわけですから借入れは慎重に検討して下さい。

「いくら借りられる？」「何年で返済すればおトク？」「金利は何％？」等々、借入可能額や毎月のご返済額などをシミュレーションしましょう。取扱金融機関で用意されています。

住宅ローンについて

住宅ローンを利用すると、少ない自己資金を頭金にして数千万円もする住宅を購入することが出来ます。住宅ローンでは購入する土地と家屋を担保にして通常は物件価格の80%まで借り入れすることが出来ます。

また、団体生命信用保険に加入していれば住宅ローン借りている人が万一死亡して住宅ローンを返せなくなった場合、残りのローンを支払ってくれます。

さて、住宅ローンといっても実に様々な種類の住宅ローンがありますが、大きくは公的融資と民間融資に分けられます。

住宅金融公庫に代表される公的融資では、物件や利用者による制限はありますが、金利も低く有利な条件となっています。

民間融資は、物件に対する規制や利用者の収入基準が公的融資よりも緩やかで、利用しやすくなっています。

住宅ローンの返済額や返済期間に大きな影響を及ぼすのが金利です。

住宅ローンの金利には、固定金利、変動金利、固定金利選択型変動金利、段階金利などがあります。

民間住宅ローンでは当初数年間の金利が低く固定されている固定金利選択型変動金利を採用している場合があり、広告では当初数年間の低い返済額しか記載されていない場合が多いので注意が必要です。

土地が値上がりしている時代は住宅ローンは、どのように組んでも特に問題はありませんでした。住宅ローンの設計に失敗しても、終身雇用と経済成長に支えられた昇給とインフレ、土地の値上がりがカバーしてくれたのです。

しかしながら、土地神話、インフレ神話、昇給神話が崩壊した現在では、しっかりとした返済計画を立て無理のない住宅ローンを組むことが大切です。